Loi Elan et logement social

Elan-cielvitry© Sylvain Lefeuvre

Habitat

Publiée le 30 octobre 2018

Votée au Sénat le 16 octobre dernier, la loi Elan vise à construire plus, mieux, moins cher, moderniser les normes de construction, améliorer le cadre de vie. Dans la réalité, elle supprime de nombreuses garanties en faveur des locataires, de la mixité et de la qualité des logements. Voici les points clefs à retenir concernant le logement social.

Les logements sont aujourd’hui trop chers et pas assez nombreux pour répondre aux besoins de la population. La loi Elan pour l’Evolution du Logement, de l’Aménagement et du Numérique a pour ambition de remédier à cette situation. Dans cette perspective, un volet important de la loi a pour but de réformer le logement social.

Un réexamen du bail qui fragilise le locataire

La loi fait ainsi évoluer les procédures d’attribution des logements sociaux. Elle prévoit de modifier les commissions d’attribution, avec la mise en place d’un système de cotation transparent et objectif.

"Un des engagements d’Imagine Vitry préconise la transparence dans l’attribution de logements sociaux et la réalisation une charte d’attribution", rappelle Nathalie Bourgeois, Directrice générale de la Semise, bailleur social de Vitry-sur-Seine.

La loi stipule par ailleurs que le réexamen de la situation des locataires devra être fait tous les trois ans, afin de voir si les revenus correspondent toujours au plafond de ressources, et si la composition familiale est toujours en adéquation avec la typologie du logement. Objectif : encourager la mobilité des résidents et la mixité sociale.
La mise en œuvre de cette disposition pourra s’avérer difficile et aboutir à l’effet inverse, souligne Nathalie Bourgeois : "Que proposer aux gens qui gagnent plus ? Aujourd’hui, ils paient un surloyer, ce qui participe de la mixité dans les résidences. Si nous leur demandons de partir car ils gagnent trop, cela va paupériser encore plus les résidences".

Même difficulté vis-à-vis des personnes d’un certain âge : "Faudra-t-il leur dire : vos enfants sont partis, votre mari est décédé, maintenant il faut partir ?", ajoute-t-elle. Jusqu’à présent, dans l’habitat social, le bail est renouvelé tacitement tous les ans, il ne s’arrête que sur congé du locataire ou par décision du juge suite à des troubles de voisinage ou d’importants impayés.

"La loi Elan remet en cause cette garantie de stabilité et l’assurance d’avoir un toit à vie, prévient Nathalie Bourgeois. Un réexamen tous les 3 ans fragilise les locataires, notamment les plus anciens ou ceux qui ont eu un changement dans leur vie."

Plus de garde-fous dans la vente des logements sociaux

La loi veut également favoriser l’accession à la propriété des locataires, et donc inciter les bailleurs sociaux à vendre les logements. Aujourd’hui, 8 000 logements sociaux sont vendus chaque année en France.

La loi Elan fixe l’objectif à 40 000. Cette disposition est destinée à financer la construction de logements neufs. Elle vient cependant à l’encontre de la politique décidée par la Semise et l’OPH qui affirment que sur un territoire tendu, tel Vitry, le besoin de logements est massif et qu’il est donc nécessaire de les garder.

De plus, souligne Nathalie Bourgeois, "les logements sociaux ont été financés par de l’argent public. Si nous vendons du patrimoine, nous allons le reverser dans le privé. " La loi Elan supprime également un certain nombre de garde-fous qui encadraient la vente des logements sociaux. Ainsi, la loi supprime le recours auparavant nécessaire à l’accord du maire :

"Avant, quand un bailleur décidait de vendre des logements sociaux, le maire devait donner son autorisation, explique Nathalie Bourgeois. Avec la loi Elan, le maire n’a plus de droit de véto sur la vente du patrimoine social, alors que souvent la municipalité a donné au moins une garantie d’emprunt, subventionné ces logements ou cédé du foncier moins cher pour favoriser leur réalisation. Seul "l’avis" du maire sera requis".

D’autre part, dans un souci de simplification des procédures, l’estimation du prix de vente par France Domaine, une institution de l’Etat, qui garantissait un juste prix, est également supprimée par la loi. Nathalie Bourgeois y voit le risque que "de petits bailleurs soient obligés de vendre à des gros bailleurs, ou que des ventes se fassent à la découpe, logement par logement, ce qui pourra aboutir à la constitution de copropriétés difficiles à gérer."

En outre, les acquéreurs de logements anciens n’évaluent pas toujours leurs coûts d’entretien et de gestion qui diffèrent de ceux d’un logement neuf. Cette méconnaissance pourrait à terme entraîner une dégradation des copropriétés dégradées, et la recrudescence des marchands de sommeil qui s’embarrassent souvent peu de l’entretien des bâtiments…

Simplification des normes et procédures : un risque pour la qualité

Pour faciliter la construction des logements sociaux, la loi simplifie également les normes et les procédures administratives. Le recours à un concours d’architecte, par exemple, ne sera plus obligatoire. Avec à la clef, "le risque d’avoir toujours les mêmes architectes, voire de ne plus faire suivre les travaux par un architecte et de voir les projets dénaturés, par souci d’économie" souligne Nathalie Bourgeois.

Le texte prévoit aussi d'abaisser la part des logements neufs accessibles aux personnes handicapées à 20%, au lieu de 100% aujourd’hui. Il faudra construire des logements évolutifs, où il sera possible de redimensionner les espaces selon les besoins des occupants. Par exemple abattre des cloisons pour agrandir une salle de bain, une cuisine, afin de rendre le logement accessible à un handicapé. Le respect des normes handicapés ne sera plus une obligation, avertit Nathalie Bourgeois : "Un bailleur bienveillant continuera de les appliquer, mais un gestionnaire ne le fera pas."

Regroupement des organismes HLM : une perte de proximité

Enfin, une série de mesures est destinée à rationaliser les coûts de fonctionnement des organismes HLM et améliorer leur solidité financière. Elle impose qu’il n’y ait qu’un seul Office Public de l’Habitat par territoire (aujourd’hui, il y en a 1 à Vitry mais 8 sur le territoire) et que les organismes tels la SEMISE ne gèrent pas moins de 12 000 logements ou 40 millions de chiffres d’affaire (la SEMISE en gère 3 500). Faute de quoi ils devront se regrouper. "Cela va nous éloigner du terrain", souligne Nathalie Bourgeois.

Le risque est de ne plus pouvoir maîtriser la construction au niveau local, et de perdre en proximité avec les élus et les habitants. Une dimension humaine que la SEMISE s’attache aujourd’hui à cultiver.

Martine Jeandot

 
  • GALET le 02/11/2018 à 22:18

    Je confirme hélas ! ce que dit Mme la directrice de la SEMISE de VITRY: Son analyse est juste. En effet cette loi ELAN est le plongeoir de la fin du logement social dans toutes les villes de FRANCE . Cette loi doit être combattue par nous tous et ne doit pas être appliquée !!!Lire la suite

  • GALET Michel le 02/11/2018 à 16:24

    Loi ELAN, C'est le plongeoir de la fin du logement social. Mme la directrice de la SEMISE résume bien la situation et je partage son analyse: Même en tant que copropriétaire, cette loi qui est sensée construire plus , mieux, moins cher, en réalité c'est le contraire qui est programmé par ...Lire la suite

 
Laisser un commentaire
Validation

Pour valider le formulaire, saisissez les 3 derniers caractères de la série, sans espace en respectant les majuscules et les minuscules.

  • N
  • K
  • Z
  • 9
  • Q
  • Q
  • Q
  • I

*Champs obligatoires

plus d'infos

16 octobre 2018 : adoption définitive
au Sénat

Avec 201 voix pour, 127 voix contre
et 16 abstentions,
le projet de loi Elan
a été définitivement adopté par le Sénat.

Partager sur :

Facebook Twitter

Envoyer:

Envoyer